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河南國隆房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司
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國隆房地產(chǎn)評估,主營房產(chǎn)評估,土地評估,資產(chǎn)評估,國隆可靠的評估公司

2021年05月25日舉報編輯打印
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河南國隆房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司成立于2004年,營業(yè)地址:河南省鄭州市金水區(qū)農(nóng)業(yè)路南經(jīng)三路英特大廈12層1202室,注冊資本為人民幣100萬,經(jīng)營范圍(主營):地價評估咨詢,房地產(chǎn)評估咨詢,資產(chǎn)評估,資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù),房地產(chǎn)中介服務(wù);房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù),房地產(chǎn)居民代理服務(wù),企業(yè)管理咨詢;企業(yè)營銷策劃;代理記賬。是經(jīng)河南省國土資源局、河南省住建廳、河南省財政廳批準設(shè)立的專業(yè)從事各類土地評估、房地產(chǎn)估價、資產(chǎn)評估咨詢的有限責任公司。
隨著房產(chǎn)評估的需求不斷增加,我們國隆評估也針對與房產(chǎn)評估進行不斷的完善和修改,現(xiàn)在來說我們對現(xiàn)在的房產(chǎn)評估進行了一個簡單的分析,房產(chǎn)評估的現(xiàn)狀以及所用到的一些方法我們都進行了一些匯總,下面為大家簡單的介紹一下。
目前,房地產(chǎn)估價行業(yè)運行情況已經(jīng)逐漸進入良性循環(huán)的軌道。加入WTO后,隨著國內(nèi)房地產(chǎn)的市場的開放,房地產(chǎn)評估行業(yè)面對的國際、國內(nèi)的競爭和挑戰(zhàn)更加嚴峻。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)只有從現(xiàn)在起就直面自身的不足,提高管理優(yōu)勢專業(yè)優(yōu)勢,人才優(yōu)勢,樹立行業(yè)品牌,迅速提高自己的市場競爭力,才能在無情的激烈市場競爭中取勝。本文對我國房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀及方法的比較進行了簡論。從我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā),著重論述了房地產(chǎn)評估的常用方法,以及使用房地產(chǎn)評估方法中需要注意的問題。希望對我國房地產(chǎn)評估有所幫助。
一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展概況
中國房地產(chǎn)評估行業(yè)是一個既古老又新興的行業(yè),是房地產(chǎn)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)評估活動歷史悠久、源遠流長,上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價值及其評估思想的萌芽。當時伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當?shù)然顒拥某霈F(xiàn),房地產(chǎn)估價活動應(yīng)運而生。但在20世紀50年代至 70年代這段時期,隨著廢除房地產(chǎn)私有制,禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動,中國房地產(chǎn)估價活動基本消失。直至1978年以后,在改革開放的背景下,隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進,中國房地產(chǎn)估價活動開始復(fù)興。特別是1993年誕生**批房地產(chǎn)估價師以來,中國房地產(chǎn)估價行業(yè)快速發(fā)展,估價隊伍迅速壯大,估價法規(guī)不斷健全,估價標準逐步完善,估價理論日趨成熟,估價業(yè)務(wù)持續(xù)增長,估價行業(yè)的社會影響顯著擴大;基本形成了公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價市場,逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督的監(jiān)管體制;房地產(chǎn)估價在解決房地產(chǎn)市場失靈,將房地產(chǎn)市場引向理性,維護房地產(chǎn)市場秩序,保護房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益,防范金融風險,促進社會和諧等方面發(fā)揮著獨特的積極作用。
二、我國房地產(chǎn)評估市場現(xiàn)狀
在我國,房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚,雖然近年來隨著社會主義市場經(jīng)濟體制建設(shè)的不斷完善,房地產(chǎn)評估市場也有較明顯發(fā)展。但是,相對于西方發(fā)達國家,我國房地產(chǎn)評估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發(fā)展的不利因素。
1.管理體系交叉,不利于估價行業(yè)的發(fā)展
從我國目前管理體制來看,評估業(yè)有房地產(chǎn)估價、土地估價和資產(chǎn)估價,且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部,相應(yīng)的估價人員也分為房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)估價師,各自形成了自上而下的管理系統(tǒng),制定的管理辦法多從本部門出發(fā),未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰,不利于估價行業(yè)的發(fā)展。
2.估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
我國的房地產(chǎn)估價實行執(zhí)業(yè)資格制度,從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)估價起步較晚、考試頻率低等原因,房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一,考生做假現(xiàn)象嚴重。房地產(chǎn)估價師考試不能體現(xiàn)估價師水平高低和資歷深淺,不能激勵估價師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學習和深造。
3.自律不夠
國外房地產(chǎn)估價一般是依靠估價師協(xié)會管理,一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強的吸引力:一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作,成立了估價師學會,但這個行業(yè)學會遠遠沒有到位,還沒有承擔起行業(yè)管理的重任,各地也只有少數(shù)省市成立學會,多數(shù)還是空白,地方上的行業(yè)自律差距就更大了。
4.制約力不夠
對房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標準至今仍停留于理論探討,沒有出臺一部有**的系統(tǒng)科學的法律或法規(guī),因此評估機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個遵循的規(guī)則,全憑個人悟性或自由發(fā)揮,往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評估結(jié)果相差甚遠。有的評估報告其評估價值即為財務(wù)報表的帳面值,有的標的權(quán)屬不清就估出價值,有的把地價漏算或多算,更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值,其評估報告只有一張紙,沒有評估程序,沒有計算過程,令人啼笑皆非。有些機構(gòu)和人員違反職業(yè)道德,有的收取禮金,有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù),有的出賣評估機構(gòu)的資格(即為沒有資格的機構(gòu)或人員所做的評估報告蓋章收費),有的甚至搞欺詐,使其從事的評估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當?shù)慕?jīng)營行為沒有評判的依據(jù),更無處罰的手段,攪亂了評估市場,禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。
三、我國房地產(chǎn)評估方法
1.成本法
適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是:舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題,現(xiàn)在土地出讓是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價值,而房地合一項目土地的重置成本應(yīng)該是到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值,包含建設(shè)期的**利息和開發(fā)利潤。
所以我認為這公式更明確:舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得價+附屬費用+有關(guān)稅費+建設(shè)期**利息+開發(fā)利潤)×剩余使用年限修正系數(shù)+(前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設(shè)期**利息+建設(shè)單位管理費+開發(fā)利潤)×成新率。
2.市場法
比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進行適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值方法。
比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn),該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。
3.收益法
按照我國目前的土地出讓政策,應(yīng)對土地使用權(quán)價值進行分析,否則得到的是一種不的會計利潤,實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不的。若收入、費用發(fā)生的時間和其折現(xiàn)期,不應(yīng)該考慮利息費用,正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣,因為它正以恰當?shù)氖找媛剩‘數(shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準日。收益法評估往往是假設(shè)收入費用發(fā)生在某一個時點,實際發(fā)生時間與這種假設(shè)有偏差,這樣才可以用利息費用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期末,這時應(yīng)考慮期間發(fā)生費用的**利息;租金收入發(fā)生在期初,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期初,這時應(yīng)考慮期間發(fā)生的費用進行折現(xiàn)。收益法實際上是一種動態(tài)法,而考慮利息費用是一種靜態(tài)法,將兩種方法混在一起,顯得不嚴謹。因此,運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設(shè)時間與加權(quán)折現(xiàn)期,而不必再考慮利息費用。
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